18 Sep ALQUILERES: Panacea ó Apocalipsis ?
Sres. Legisladores de la Provincia de Buenos Aires:
Julio César le pudo haber dicho a los Senadores (no a Uds., a los romanos!): “Les dan al pueblo algo para evitar que corte sus cabezas. Pero pronto deberán darle más. Algo de Uds., para que no les arranquen el corazón”.
Esto no es una defensa corporativa. Es un intento para impulsar el logro de equilibrio en la sociedad.
No podemos decir que el/los proyecto/s presentado/s para “garantizar la competencia equilibrada del mercado de alquileres” sea o sean lo que dicen ser. Seguros estamos que al inquilino normal no lo beneficia. Tampoco al propietario, ni a los martilleros y corredores, ni a la sociedad y tampoco a la seguridad jurídica ni a la recaudación provincial, ni a la técnica legislativa. Porque se parte de bases falsas, de estadísticas falsas y de intereses políticos personales.
Tal vez los bloques de Legisladores piensen que con ello “reparten los pretensos electores futuros”. Es decir: quedan bien con Dios y con el Diablo. Ó con el que crean que cuenta con más votos. Y no es así!
La técnica legislativa es pésima. Se intenta una modificación de una ley provincial que rige una profesión con un remiendo de apuro, inconstitucional, para conformar a quien – como veremos más adelante – no van a conformar. Es más: lo van a perjudicar.
Se pretenden instalar penas pecuniarias con sentido recaudatorio: 75% para la autoridad de aplicación-ley 13.133, y sólo el 25% para el locatario (que teóricamente fue el perjudicado en el 100% !!), y nada se dice si el perjudicado por el accionar del multado es el locador!. Se pretende asustar con penas porque no dan soluciones de fondo.
Se altera el desenvolvimiento normal de una profesión (Mart. y Corredor Público). Se carga todo el costo en los Propietarios Locadores, cuando el profesional trabaja para los dos. Es quién recepta las propiedades, quién las publica; quién los atiende, quién lleva a los inquilinos a elegir su nueva casa; quien negocia el precio, quién los aconseja, quién hace comprender los incumplimientos, la realidad, las dificultades a los propietarios; quién gestiona que no se cobren intereses por los atrasos (inclusive respondiendo por el inquilino), quién recibe y hace que se solucionen las quejas de los inquilinos por desperfectos; quién supervisa la equidad y la seguridad jurídica de los contratos, de todos los trámites anteriores y posteriores en aras de ambas partes.
ES INDUDABLE: TAMBIÉN TRABAJAMOS PARA EL INQUILINO – son nuestros clientes. Y en su caso deberían abonar por el trabajo (Constitución Nacional y Cód. Civ. y Com. de la Nación.)
No se protege ni beneficia al inquilino que lo necesita: es decir al que requiere, necesita, le urge su vivienda única de habitación familiar y permanente. Y alegremente se indica “destino habitacional”.
Se aplicarían los alcances de esta reforma tanto para el alquiler para una persona sola, una familia, un hijo que viene a estudiar, un super empresario para estar solo, para un ó una amante, para un legislador o funcionario fuera de su terruño, etc., e inclusive habilita hasta los sub-locatarios. Y donde debe estar la vivienda ?: en los suburbios, en el centro, en un barrio, en el campo, en un barrio cerrado, country, o club de campo; en un asentamiento?. No se especifica. Un desatino.
Se quiere proteger “la vivienda digna” con leyes que la van a sacar del mercado (ej. CABA). Leyes que modifican la oferta y, aunque la demanda no pague gastos ni honorarios, va a tener que pagar alquileres más altos, con poco para elegir, ó con desabastecimiento, como ocurre con las leyes que quieren influir en el mercado, o en la oferta, o en la demanda, ó en la “ley de gravedad”…!!
No se busca equilibrio en las prestaciones. No se fijan condiciones al locatario (nada se dice de su: solvencia, trabajo registrado, garantías, porcentaje de sueldo afectado, cantidad de m2 de la vivienda digna según el grupo familiar…etc.)
Realmente no se entiende el interés de NO beneficiar a la mayoría de los inquilinos (clientes, buenos y amigos) y perjudicar a los propietarios (clientes, buenos y amigos) a quienes se carga con todo el peso económico de la transacción. Sres. Legisladores: Uds. están seguros que así solucionan un problema ó ganan votos??
El propietario aporta lo que el Estado ni Uds. con sus leyes dan: Las viviendas. Y además: PAGA MONOTRIBUTO, GANANCIAS, IVA, BIENES PERSONALES, ARBA, SERVICIOS MUNICIPALES, EXPENSAS EXTRAORDINARIAS, CONSERVACIÓN DEL BIEN, etc., etc.-
En los proyectos no se plantea qué pasa cuando no hay una INMOBILIARIA que ofrece el inmueble en alquiler sino un propietario directo, un mandatario, otros profesionales, etc.- Quien cuida entonces a los buenos inquilinos ?. Es esto un verdadero parche… y la bicicleta sigue desinflada!!
La Ley 13.133 existe y no tiene virtualmente uso. Falta inteligencia y trabajo (no dinero). No está la Autoridad de Aplicación integrada por profesionales del rubro, ni propietarios, ni responsables. No hay asesoramiento real, ni control. El control lo ejercen los Colegios departamentales o el Colegio de la prov. de Bs.As. de Martilleros y Corredores Públicos sobre sus colegiados infractores, SIEMPRE!
Este no es el camino para hacer que más propietarios aumenten la OFERTA. No se pensó en desgravar la construcción destinada EFECTIVAMENTE AL ALQUILER, Ó EN DESGRAVAR GANANCIAS, O MONOTRIBUTIO, O IVA para las viviendas realmente alquiladas (contratos sellados y verificados en los colegios de Mart. y Corred. Públicos). Tampoco en gravar diferencialmente la vivienda desocupada.
No se pensó en legislar un aumento del sueldo para los inquilinos que alquilen para vivienda familiar (3 ó 5% previa constatación). Ni en brindar un descuento ó rebaja en los servicios a su cargo: AGUA (ABSA) – GAS- LUZ , (10% por ej.) O en la devolución del 50% del IVA EN SUS COMPRAS DE LA CANASTA FAMILIAR previa certificación de su condición de inquilino de vivienda familiar, O en bajar o eliminar el impuesto de sellos en los primeros contratos si es vivienda familiar. Tampoco se pensó en equilibrar las prestaciones (Ley 10973 – t.o 14085: 2% a cada parte en cuanto a honorarios). No se pensó para la vivienda familiar única alquilada el libre acceso a informes en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Y si vamos a la realidad: el ALQUILER ABARCA ENTRE EL 25 Y EL 40 % del sueldo del inquilino o grupo familiar. Este alquiler aumenta anualmente en la provincia de Bs.-As. entre el 12 y el 20 % según los casos y su ubicación (más no dá porque no hay quien lo pueda pagar) y sin embargo EL INQUILINO DEBE HACER FRENTE CON EL RESTANTE 60 ó 75% DE SU SUELDO al costo de vida, que está entre el 35 y 40% anual; al transporte que aumenta más del 40% anual; el gas, electricidad y agua entre el 100 y el 300% anual; la vestimenta en más del 50% anual, los combustibles entre el 50 y el 60% anual y ASÍ TAMBIEN LAS OBRAS SOCIALES, LA MEDICINA PREPAGA, LA EDUCACION PRIVADA, ETC.- Eso no influye en el presupuesto del inquilino o de su grupo familiar ?, o en ese caso es un rehén (uno más, igual que todos – incluidos los propietarios – al que no se quiere (ni se puede ) rescatar ?
Porqué entonces castigar a Inmobiliarias y Propietarios para “PROTEGER” haciendo desaparecer la vivienda digna del mercado?
No deberíamos considerar también digno para el inquilino (y para todos) la salud, la educación, la alimentación, los servicios, el transporte, la vestimenta y en su caso el ocio ó las vacaciones, etc.?
Por supuesto tampoco se contempló darle poder de policía, además del disciplinario, o constituirlo en registro de estas operaciones (de todas) al Colegio de la Provincia de Bs. As. ó a los Colegios Departamentales de Martilleros y Corredores públicos (INSTITUCIONES DE LEY), tanto para perseguir a quienes cometan infracciones sino también para tener control CIERTO sobre todas las operaciones y la VERDADERA ESTADÍSTICA. Eso si: se exige y se imponen obligaciones. Pero todo a medias.
Agradecemos, aunque sea tarde la incorporación al debate. Espero que con los oídos prestos a escuchar y la inteligencia a entender. Siempre estamos dispuestos a colaborar. Somos especialistas en mediación, en solucionar problemas negociando. NO imponiendo.
Señores Legisladores: Y si en la próxima vienen por Uds. “para arrancarles el corazón o la inteligencia”, tengan presente que alguien les avisó.
MIGUEL ANGEL BAÑEZ
Martillero y Corredor Público – Col. 5612 DJLP
Vicepresidente 1º Col. Mart. y Corred. Públicos – Depto Jud. La Plata
DNI 8.350.788.