28 Ago CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS …o estar fuera de la ley

(*) por el Dr. Daniel Enrique Butlow.

Hay verdades o realidades imposibles o muy difíciles de aceptar y por ello, el hombre crea autoengaños y supersticiones que sustituyen el análisis, cuyas conclusiones serian intolerables o provocarían gran temor (Baruch Spinoza).

Mi paquete de tabaco belga para armar cigarrillos indica con grandes letras que fumar mata, produce impotencia sexual, enferma a los niños y finalmente ocasiona EPOC y cáncer de pulmón, pero yo no les creo. Al fin y al cabo mi abuelo fumó durante 83 años sin consecuencias  y otros miles de fumadores conocidos solo tuvieron un poco de tos.

Vayamos ahora al grano. Usted que busca junto a sus amores una vida natural, segura y alejada del infierno de la ciudad,  se ha decidido por comprar una casa o departamento en un barrio cerrado o club de campo repleto de verde y amenities. Tal vez solo compró un lote y construirá su sueño con un buen arquitecto.

¿Podrá algún día ser el dueño?…van aquí algunas aclaraciones.

1. En la República Argentina ser dueño de un inmueble significa poseer una escritura pública a su nombre, debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a su jurisdicción (Art.2505 Código Civil y Art. 1893 Código Civil y Comercial). Así, y solo así, sus derechos son oponibles a cualquiera y usted posee un título perfecto.

2. Un título perfecto le permite donar, vender, hipotecar, heredar, embargar, defender su propiedad con acciones reales, constituir bien de familia, reclamar daños y perjuicios por obras linderas y vivir en paz con los papeles en regla.

3. Hay cosas parecidas al título perfecto. Por ejemplo las escrituras no inscriptas, las cesiones escondidas, los fideicomisos semi cumplidos y no cerrados y últimamente en el caso de los barrios cerrados y clubes de campo la falta de adecuación al nuevo derecho real de conjunto inmobiliario (Art.2075, 3° párrafo, Código Civil y Comercial de la Nación).

Me esforzaré por explicarlo.

4. A falta de una normativa específica los clubes de campo, barrios cerrados y cosas parecidas (p. ej. Parques industriales y guarderías náuticas) comienzan a proliferar con la anuencia y el permiso de las Municipalidades locales, muy entusiasmadas con el progreso y el cobro de impuestos y alentadas por la Ley 8.912/77 de ordenamiento de uso de suelos de la Provincia de Buenos Aires. Luego, siguió el decreto 27/98 sobre barrios cerrados firmado por el gobernador Duhalde. Se agregó el hecho de que en general se trataba de terrenos rurales y por tanto regía el Código Rural de la Provincia de Buenos Aires (Decreto 10.081/83 con sus actualizaciones).

5. Como nadie se atrevió a discutir que el Código Civil de Vélez Sarsfield era el único regulador y creador de derechos reales, se aplicó a los clubes de campo y barrios cerrado el derecho real de propiedad horizontal (Ley 13.512)  autorizándose por un decreto (9404/87) a que las partes comunes en lugar de pertenecer a los propietarios (como en cualquier propiedad horizontal) corresponderían a una sociedad o entidad jurídica a crearse que por supuesto dominaba el desarrollador. Esto es lo que se llama mezclar o combinar derechos reales y personales.

6. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación con vigencia a partir del 1° de Agosto de 2015 (Leyes 26.994 y 27.077) fulminó este tipo de mezcolanzas (creadas por el decreto 9404/87) y además de legislar la propiedad horizontal común (Arts. 2037 y s.s. Código Civil y Comercial) creó una propiedad horizontal especial llamada Conjuntos Inmobiliarios, regulada por los Art.2073 y s.s. No quedan dudas entonces de que para los nuevos barrios privados y clubes de campo  rige el nuevo derecho real de conjunto inmobiliario, o sea una propiedad horizontal especial.

7. Sin embargo, el problema más grave es otro, y consiste en saber qué hacer con los barrios y clubes preexistentes ya que la disposición contenida en el Art.2075, 3° párrafo, ordena su readecuación.

8. No se discute si la norma es buena o mala. Lo cierto es que existe y fue específicamente incorporada al Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su redacción final que alteró y cambió el proyecto original. Tampoco se discute si la norma es o no constitucional (Mariani de Vidal). Ya que como lo enseña Carrió en definitiva solo será inconstitucional para un solo caso, cuando así lo disponga la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

9. Es cierto que el Código Civil y Comercial de la Nación (Art.2075, 3° párrafo) no establece un plazo para efectuar la adecuación pero no hace falta porque el régimen de los derechos reales es de orden público y el deber creado (una obligación de hacer) es ineludible y no puede ser dispensado por una autoridad local.

10. La norma es operativa y provocó, como lo señala Szmuch, la disolución de la persona jurídica que era la titular de las partes no privativas, por falta de objeto, que ni siquiera está en condiciones de seguir cobrando expensas. Debe crearse un consorcio de copropietarios que a su vez designará un administrador.

11. Asimismo, y como consecuencia de la operatividad y aplicación de la norma, se producen otras consecuencias graves entre las que pueden señalarse:

11.1: Incumplimiento del vendedor (evicción y vicios redhibitorios) si ocultó o no aclaró el estado de adecuación al comprador.

11.2: Incumplimiento del administrador, si faltando a sus deberes no inició los tramites obligatorios, lo que además es causal de remoción (Nissen).

11.3: Responsabilidad del corredor (Art. 1347, Inc. c. del  Código Civil y Comercial de la Nación) por no investigar y comunicar a las partes las circunstancias que pudieran influir en la conclusión o modalidades del negocio.

11.4 Responsabilidad personal, ilimitada y solidaria de todo miembro que posibilitó o consintió el incumplimiento.

11.5 Traspaso de los empleados de la sociedad administradora al consorcio de propietarios.

Conclusiones:

En 1934 Enrique Santos Discépolo escribió el tango “Cambalache” que cantó por  primera vez Sofía Bozan.

En el lunfardo académico “cambalache” significa lugar o situación donde predomina el desorden y el ruido. Su última estrofa dice:

Es lo mismo el que labura
noche y día como un buey,
que el que vive de los otros,
que el que mata, que el que cura,
o está fuera de la ley…

Con admiración y respeto, querido Discépolo, al menos en clubes de campo y barrios cerrados, no estamos de acuerdo.

Para escribir este artículo, tan delicado por los valores en juego,  necesité la colaboración por escrito de los siguientes autores:

Spinoza, Baruch: “Tratado Teológico-Político”, Tomo II, p.12, obras completas editado por Acervo Cultural

Kissinger, Henry: “Memorias”, Ed. Austral.

Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana “Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación con especial referencia de los preexistentes”, Diario La Ley, 8/04/2015. Tomo 2015-B, p.869.

Szmuch Mario G, “Adecuación operativa y programática de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Constitucionalidad, naturaleza y contenido de la obligación de adecuar: ¿Quién, cómo y cuándo?” Revista Código Civil y Comercial, La Ley, Año II, Numero 06, p.44

Linares de Urrutigoity, Martha, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios” Revista Código Civil y Comercial, La Ley, Año III, Numero 07, p.201

Gordillo, Agustin, “Tratado de derecho Administrativo”, Tomo 6, Cap. 10, Fundacion de derecho Administrativo.

Nissen Ricardo A., “La situación jurídica de los clubes de campo, luego de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación. Punto final para las asociaciones bajo forma se sociedad” E.D. 263-960.

Discépolo Enrique Santos, Letra del tango Cambalache, 1934.

Butlow Daniel Enrique, “Conjuntos Inmobiliarios nuevos y preexistentes” www.arquilegal.com.

Los créditos son de ellos, los errores míos.

(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.